Il programma federale di credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito ha avuto successo dal 1987 nel fornire agli inquilini a basso reddito appartamenti decenti a un affitto conveniente. Se stai cercando un appartamento in una proprietà di credito d'imposta, ci sono alcune cose che dovresti sapere prima di applicare. Queste sono le risposte alle domande più frequenti sul programma federale di credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito.
D: Qual è il programma di credito d'imposta?
A: Il programma di credito d'imposta, noto anche come "programma federale di credito d'imposta sugli alloggi a basso reddito" o semplicemente LIHTC, è un popolare programma di alloggi a prezzi accessibili che esiste dal 1987. A differenza della maggior parte dei programmi abitativi gestiti dal Dipartimento degli Stati Uniti di Housing and Urban Development (HUD), il programma di credito d'imposta è gestito dall'IRS in coordinamento con le agenzie di finanziamento delle abitazioni statali in tutto il paese. I proprietari che partecipano al programma possono richiedere crediti d'imposta per 10 anni per i loro crediti d'imposta in cambio del noleggio di almeno alcuni dei loro appartamenti a inquilini a basso reddito con un affitto limitato.
D: Posso richiedere un credito d'imposta?
R: No. Il programma di crediti d'imposta prende il nome perché i proprietari delle proprietà partecipanti ricevono in cambio crediti d'imposta preziosi per mantenere i loro edifici a prezzi accessibili. Come locatario in una proprietà di credito d'imposta, il vantaggio che ricevi viene fornito sotto forma di affitto limitato, supponendo che tu sia idoneo al reddito.
D: Come parte del reddito familiare, vengono conteggiate le rendite?
A: Se hai una pensione o altra rendita, ci sono buone probabilità che debba essere conteggiato in qualche modo come parte del tuo reddito familiare. Il modo in cui un padrone di casa dovrebbe determinare come trattare una rendita che hai (o che potresti impostare dopo aver firmato un contratto di locazione per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta) dipende dal fatto che tu abbia il diritto di ritirare il saldo del rendita e se stai già ricevendo pagamenti.
Se hai già iniziato a ricevere pagamenti, il proprietario dovrà chiedere al tuo broker se hai il diritto di ritirare il saldo dell'annualità. Se hai questo diritto, il proprietario deve considerare la tua rendita come un bene.
Inoltre, una volta che hai iniziato a ricevere pagamenti di rendita, normalmente non puoi convertirlo in una somma forfettaria di denaro. In tal caso, i pagamenti regolari verranno considerati come entrate dal proprietario.
Aspettati che il tuo padrone di casa dovrà verificare se hai il diritto di ritirare il saldo (anche se vengono valutate le penalità), quali sono le basi su cui ci si può aspettare che la rendita cresca nel prossimo anno, qualsiasi penale di riscatto o prelievo anticipato e l'aliquota fiscale e la sanzione fiscale che si applicherebbero se si dovesse ritirare l'intero saldo della rendita.
D: I trust sono conteggiati come parte del reddito familiare?
A: I trust sono spesso considerati in qualche modo come parte del reddito familiare. Il modo in cui un padrone di casa dovrebbe determinare come trattare un trust che hai (o che potresti creare dopo aver firmato un contratto di locazione per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta) dipende dal fatto che tu abbia accesso al capitale nel conto o le entrate dal conto.
D: Le attività sono conteggiate come reddito?
A: No. Le attività stesse non sono conteggiate come reddito. Tuttavia, qualsiasi reddito prodotto da un'attività viene normalmente conteggiato quando si determina l'idoneità al reddito di una famiglia.
D: I proprietari verificano le entrate?
A: Sì. Se stai pensando di fare domanda per un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta, aspettati che il proprietario o il gestore della proprietà abbia bisogno di una verifica delle entrate e delle attività. Il programma di credito d'imposta richiede una conferma esplicita, dato l'importo in gioco.
D: Come viene calcolato esattamente il mio affitto?
A: L'affitto viene calcolato in base al numero di camere da letto nell'appartamento e non al numero effettivo di persone che vivono lì. Il padrone di casa deve calcolare l'affitto supponendo che 1, 5 occupanti vivano in ogni camera da letto (o un occupante, nel caso di uno studio).
Quindi, l'affitto di un appartamento con due camere da letto, per esempio, sarebbe basato su tre occupanti (1, 5 x 2 camere da letto) nell'appartamento.
L'affitto del credito d'imposta comprende anche un'indennità di utilità.
L'affitto massimo che può essere richiesto di pagare per un'unità a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta è del 30 percento di una percentuale (di solito il 50 o il 60 percento) del reddito lordo medio (AMGI).
D: Il numero di persone nella mia famiglia influisce sull'ammissibilità?
A: Sì. Il numero di persone nella tua famiglia influenza se puoi qualificarti per un'unità a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta. La tua famiglia deve guadagnare meno di una certa percentuale di AMGI, che si basa sulla dimensione della famiglia. D'altra parte, l'affitto del credito d'imposta non si basa sul numero effettivo di persone nel tuo appartamento.
D: Dovrò firmare un contratto di locazione speciale?
A: No. Il programma di credito d'imposta non richiede ai proprietari di avere un contratto di locazione speciale per gli inquilini. Ma potresti trovare un addendum di locazione con una o due clausole specifiche per il programma di credito d'imposta. Ad esempio, ci si può probabilmente aspettare una clausola che richiede di collaborare con il padrone di casa nel ricertificare e verificare il proprio reddito ogni anno, e potrebbe esserci una lingua che dice che se il padrone di casa viene a sapere che nel determinare l'ammissibilità, il padrone di casa viene a conoscenza di informazioni sul reddito false o incomplete potrebbe essere motivo di risoluzione del contratto di locazione.
D: Posso noleggiare su base mensile?
A: Quando firmi per la prima volta il contratto di locazione per un appartamento presso una proprietà di credito d'imposta, deve avere una durata di almeno sei mesi (sebbene ci siano un paio di eccezioni). Successivamente, tu e il tuo padrone di casa potete concordare di rinnovare il contratto di locazione su base mensile.
D: Ci saranno inquilini con tassi di mercato nell'edificio?
A: Potrebbe esserci. Molte proprietà di credito d'imposta comprendono alcuni appartamenti a basso reddito e alcuni appartamenti a prezzi di mercato.
D: Mi distinguerò come a basso reddito se ci sono inquilini con tassi di mercato?
A: Non dovresti. I proprietari sono tenuti a non separare gli appartamenti a prezzi di mercato e quelli a basso reddito, e nessuno nella proprietà del tuo credito d'imposta dovrebbe sapere quanto affitto paghi a meno che tu non glielo dica.
D: Il mio reddito è determinato in base a ciò che ho realizzato nell'ultimo anno?
A: No. È determinato guardando al futuro e "annualizzando" le tue entrate per il prossimo anno. Ad esempio, se guadagni $ 3.000 al mese in un posto di lavoro, questo reddito verrà conteggiato come $ 36.000 (12 mesi x $ 3.000), anche se si scopre che ricevi un aumento o addirittura perdi il lavoro un mese dopo esserti trasferito nel tuo appartamento.
D: In che modo i proprietari contano i redditi da lavoro irregolari?
A: I redditi da lavoro devono essere inclusi come parte del reddito familiare, indipendentemente dal fatto che il reddito sia costante o irregolare.
Normalmente, i proprietari che partecipano al programma di credito d'imposta devono utilizzare le circostanze attuali di un inquilino per "annualizzare" le entrate, il che significa includere un importo che l'inquilino si aspetta di guadagnare nei prossimi 12 mesi, anche se risulta che tale numero è molto più elevato o inferiore.
D: Una transazione di divorzio o beni comuni mi squalificherà?
A: No. Un potenziale inquilino non è squalificato semplicemente per avere un accordo di divorzio o beni comuni.
Sebbene sia possibile che la situazione del tuo reddito a seguito del divorzio ti renda inammissibile, avere una transazione di divorzio o beni comuni non sono validi motivi per rifiutare di elaborare la domanda di un richiedente del credito d'imposta o automaticamente considerare il richiedente non ammissibile al reddito.
D: L'affitto è basato sul mio reddito?
A: No. A differenza di altri programmi di edilizia abitativa, l'affitto del credito d'imposta si basa sul reddito medio nella tua contea o in altre aree locali. Questa media è conosciuta come AMGI, che HUD aggiorna ogni anno. Il tuo reddito effettivo è importante quando si tratta di determinare se si può beneficiare di un appartamento a basso reddito in una proprietà di credito d'imposta. Ma l'affitto effettivo che paghi non si basa sul tuo reddito.
D: Non sono idoneo per gli altri se guadagno troppe entrate per un credito d'imposta?
A: Non necessariamente. Sebbene ogni proprietà del credito d'imposta debba seguire le stesse regole per determinare l'idoneità al reddito, è possibile guadagnare troppo per una proprietà del credito d'imposta ma essere comunque considerata idonea per altre. Ciò può accadere se, ad esempio, si guadagna il 55 percento del limite di reddito. Una proprietà che deve essere affittata agli inquilini che guadagnano non più del 50 percento dei limiti di reddito ti respingerebbe, ma le proprietà che usano la cifra del 60 percento ti troverebbero idonee. Inoltre, i limiti di reddito variano a seconda della contea, quindi se guadagni un po 'troppo reddito per una proprietà, potresti avere successo in un'altra proprietà che utilizza limiti diversi.
D: Posso essere sfrattato se le mie entrate aumentano notevolmente dopo il mio trasferimento?
A: Non dovresti preoccuparti di essere sfrattato per andare oltre il reddito. Se il tuo reddito sale fino al 140% dell'AMGI, non c'è problema. Se il tuo reddito sale al di sopra di tale livello, potrebbe essere necessario che il proprietario adotti misure per assicurarsi che l'edificio rimanga qualificato per tutti i suoi crediti d'imposta.
Nel peggiore dei casi, il padrone di casa può (con adeguato preavviso) passare il tuo appartamento al prezzo di mercato e perderai il beneficio del tuo affitto limitato. Tuttavia, se il tuo reddito è così alto, non sei a basso reddito e dovresti essere in grado di permetterti l'affitto ai tassi di mercato. I proprietari delle proprietà del credito d'imposta possono sfrattare gli inquilini solo per "buona causa", come definito dalle leggi statali o locali. Questo significa anche che il padrone di casa non può decidere di non rinnovare il contratto di locazione senza una buona causa.
D: Ogni volta che il mio reddito cambia, devo ottenere una nuova certificazione?
A: Fortunatamente no. Il programma di credito d'imposta non ha "ricertificazioni intermedie", il che significa che se si cambia lavoro, si ottiene un aumento o si acquista o si vende un'attività, non è necessario calcolare e verificare nuovamente le entrate. Dovresti aspettarti di incontrare il management per ricertificare le tue entrate solo una volta all'anno, di solito intorno all'anniversario della firma del contratto di locazione.
D: Come studente, posso vivere in una proprietà di credito d'imposta?
A: La regola generale è che se tutti nella tua famiglia sono studenti a tempo pieno, non puoi affittare in una proprietà di credito d'imposta. Quindi, se sei uno studente a tempo pieno con un compagno di stanza che va a scuola a tempo parziale, allora stai bene. Se tutti i componenti della tua famiglia vanno a scuola a tempo pieno, chiedi alla direzione se rientri in un'eccezione.
D: Le proprietà del credito fiscale devono essere conformi alle leggi sulla discriminazione?
A: Sì. Le proprietà di credito d'imposta sono soggette alle stesse leggi in materia di edilizia abitativa delle proprietà convenzionali. Inoltre, grazie ad un accordo tra HUD, il Dipartimento del Tesoro e il Dipartimento di Giustizia (DOJ), l'IRS può facilmente conoscere la violazione abituale dell'alloggio di un padrone di casa e utilizzarla come motivo di non conformità del credito fiscale. Ciò significa che i proprietari di immobili con credito d'imposta hanno ancora più motivi per non discriminare l'utente.
D: In che modo inquilini e potenziali clienti possono ottenere ulteriori informazioni sui requisiti del programma?
A: Gli inquilini e i potenziali clienti hanno spesso domande sul reddito e sulle regole per gli immobili a credito d'imposta. Oltre alle risposte alle domande più frequenti a cui è stata data una risposta qui, è possibile ottenere risposte a domande specifiche dello stato dall'agenzia di finanziamento delle abitazioni statali che gestisce il programma di credito d'imposta in cui risiede.